Ипотека: грамотный расчет или финансовый просчет?
По данным аналитиков компании Bonton Realty, к концу первого полугодия 2011 года количество сделок на первичном рынке элитной недвижимости, совершенных с привлечением ипотеки, увеличилось в два раза – до 12%. Данный рост можно объяснить целым рядом факторов, однако главным среди них является снижение процентных ставок и улучшение условий кредитования со стороны банков. Так, на рынке появились кредитные продукты, предлагающие 8% годовых. Кроме того, ряд элитных объектов недвижимости получили аккредитацию у ведущих российских банков. Среди них можно назвать ЖК «Итальянский квартал», «Садовые кварталы», жилой комплекс бизнес-класса «Виноградный».
Екатерина Симонова – генеральный директор Bonton Realty - предлагает рассмотреть нюансы, на которые необходимо обращать внимание, чтобы радоваться не только своему новому жилью, но и тем условиям, на которых вы его приобрели.
Сразу оговоримся, речь не идет ни о каких «подводных камнях» - все условия кредитных договоров открыты и напечатаны одинаковым шрифтом на белой бумаге. Так что внимательный заемщик всегда знает, что и на каких условиях он приобретает. Обратим внимание на те моменты, которые необходимо найти в кредитном договоре или уточнить у менеджера банка, чтобы четко понимать, как эти условия регулируются.
Ежемесячный платеж – при всех остальных вводных, это самый важный критерий при выборе того или иного кредитного продукта или банка. Существует такой термин как ПСК (Полная Стоимость Кредита). В соответствии с указанием Банка России от 13.05.2008 г. № 2008-У «О порядке расчёта и доведения до заёмщика — физического лица полной стоимости кредита» кредитная организация обязана доводить до заёмщика информацию о ПСК до заключения кредитного договора. Этим же нормативным актом установлена формула расчёта ПСК. Именно исходя из ПСК можно точно определить, сколько необходимо платить в месяц по вашему кредиту. К платежам по кредиту относятся:
– погашение основной суммы долга по кредиту;
– уплата процентов по кредиту;
– сборы (комиссии) за рассмотрение заявки по кредиту (оформление кредитного договора);
– комиссии за выдачу кредита;
– комиссия за открытие, ведение (обслуживание) счетов заёмщика (если их открытие и ведение обусловлено заключением кредитного договора);
– комиссии за расчётное и операционное обслуживание;
– платежи в пользу третьих лиц, если обязанность заёмщика по таким платежам вытекает из условий кредитного договора, в котором определены такие третьи лица (например, страховые компании, нотариальные конторы, нотариусы). К указанным платежам относятся платежи по оценке передаваемого в залог имущества (например, квартиры), платежи по страхованию жизни заёмщика, ответственности заёмщика, предмета залога (например, квартиры, транспортного средства) и другие платежи.
Режим имущества – если имущество приобретается супругами, то в соответствии с действующим законодательством имущество оформляется в общую совместную собственность супругов, и кредит выдается им как созаемщикам. Либо, если один из супругов подпишет нотариально заверенное согласие, то приобретателем квартиры может быть один из супругов. Также по желанию супругов возможно оформление неравных долей собственности (например, 30% одному и 70% другому).
Также имущество могут приобрести люди не связанные брачными узами (брат и сестра, гражданские супруги, друзья, партнеры по бизнесу и т.д.). В этом случае квартира будет оформлена в долевую собственность.
Права пользования приобретенным имуществом - извлечение из приобретенной квартиры полезных свойств, выгод, для которых она предназначена (проживание) может быть ограничено кредитным договором, подписанным с банком. Например, может быть ограничено право сдавать квартиру в аренду, прописывать третьих лиц и даже родственников. В случае если это условие будет нарушено, банк может требовать досрочного расторжения договора. Эксперты Bonton Realty констатируют тот факт, что обычно банки довольно легко дают согласие на регистрацию близких родственников в приобретенной квартире, т.к. для организации это не создает дополнительных рисков. Ведь в соответствии со статьей 78 Закона РФ "Об ипотеке", «обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком» (…).
Естественно, что право распоряжаться имуществом, т.е. право определять его юридическую судьбу, также ограничено банком. Таким образом, продать заложенную банку квартиру можно только с разрешения банка и в порядке банком определенным.
«Ипотека не так страшна, как многим кажется, - заключает Екатерина Симонова. - Самое главное – четко понимать все пункты договоров, на которых Вы ставите свою подпись, и хорошо подумать над тем, с кем Вы планируете оформлять ипотечный кредит и на какой срок, чтобы максимально обезопасить себя от возможных негативных последствий».
